ПРАВОВІ ВИСНОВКИ ВП ВС У ЗЕМЕЛЬНИХ СПОРАХ за 2023 РІК

Автор:

Віталій Уркевич

Протягом 2023 року на розгляді ВП ВС перебувало понад 600 справ, певна частина з яких стосувалася спорів, що виникли у земельних правовідносинах. У запропонованому огляді подано практику ВП ВС у земельних спорах, вирішених протягом 2023 року, спрямовану на розв’язання низки проблем правозастосування у земельних правовідносинах.

✅Неможливість витребування земельної ділянки шляхом знесення спорудженого на ній об’єкта нерухомості

У постанові від 18.01.2023 у справі №488/2807/17 (провадження №14-91цс20, https://reyestr.court.gov.ua/Review/109364576) ВП ВС навела правовий висновок щодо неможливості витребування земельної ділянки шляхом знесення спорудженого на ній об’єкта нерухомості.

У цій справі до суду з позовом звернувся прокурор в інтересах держави в особі обласної державної адміністрації до міської ради, фізичних осіб (первинної та кінцевої набувачки) про визнання незаконним і скасування окремих пунктів рішення ради, визнання недійсним державного акта, витребування земельної ділянки шляхом знесення спорудженого на ній об’єкта нерухомості.

Суди встановили, що у березні 2008 року міська рада прийняла рішення про надання первинній набувачці дозволу на складання проєкту землеустрою щодо відведення спірної земельної ділянки за рахунок земель лісового господарства з метою передання її у власність для будівництва й обслуговування житлового будинку та господарських споруд. Після затвердження проєкту землеустрою земельна ділянка була передана у власність первинній набувачці з оформленням державного акта.

У листопаді 2010 року первинна та кінцева набувачки уклали договір купівлі-продажу, згідно з яким кінцева набувачка отримала право власності на спірну земельну ділянку, про що до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесений відповідний запис.

За змістом приписів ст.122 і 139 ЗК України, а також ст.31 ЛК України уповноваженим державою органом на розпорядження спірною земельною ділянкою є обласна державна адміністрація.

Міська рада з порушенням повноважень і вимог закону передала у власність первинної набувачки спірну земельну ділянку із земель державного лісового фонду без вилучення цієї ділянки у встановленому законом порядку з постійного користування лісового господарства.

Спірна земельна ділянка була забудована кінцевою набувачкою. Будівництво капітальних об’єктів нерухомості на землях державного лісового фонду та надання їх у приватну власність для забудови заборонені.

Тому прокурор вважав, що ефективним способом захисту порушеного права держави є відновлення стану спірної земельної ділянки, який існував до вказаного порушення, шляхом знесення спорудженого на цій ділянці об’єкта нерухомості.

Вирішуючи питання належного способу захисту права державної власності на спірну земельну ділянку, ВП ВС зазначила, що держава, в інтересах якої прокурор звернувся до суду, не є володільцем спірної земельної ділянки, але як власник має право володіння нею (частина перша статті 317 ЦК України). Тому може просити про захист цього права шляхом витребування такої ділянки з володіння кінцевої набувачки. Статус володільця у держави буде відновлений у разі задоволення вимог у частині витребування на її користь спірної земельної ділянки та внесення до відповідного державного реєстру запису про право власності держави на цю ділянку. Після того власник може ставити питання про захист прав від порушень, які не пов’язані із позбавленням його володіння спірною земельною ділянкою.

Інакше кажучи, не можна розглядати як єдиний позов вимогу витребувати спірну земельну ділянку у кінцевої набувачки «шляхом знесення об’єкта нерухомості», оскільки у такій вимозі поєднані одночасно два способи захисту (віндикаційний і негаторний позови), спрямовані на усунення різних за змістом порушень права власності. Відновлення володіння спірною земельною ділянкою здійснюється не шляхом знесення спорудженого на ній об’єкта нерухомості, а шляхом внесення запису (відомостей) про право власності держави на спірну земельну ділянку до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Тоді як усунення володіючому власникові перешкод у користуванні та розпорядженні цією ділянкою може відбуватися, зокрема, шляхом знесення спорудженого на ній об’єкта нерухомості.

У випадку поєднання в одній вимозі віндикаційного та негаторного позовів суд має визначити, яку мету переслідує позивач, і застосувати належні норми права, зокрема, задовольняючи такий позов частково. Зазначений підхід узгоджується з принципом jura novit curia («суд знає закони»), згідно з яким неправильна юридична кваліфікація сторонами спірних правовідносин не звільняє суд від обов’язку застосувати для вирішення спору належні приписи юридичних норм.

✅Витребування земельної ділянки у тимчасове (строкове) володіння

18.04.2023 ВП ВС розглянула справу №357/8277/19 (провадження №14-65цс22, https://reyestr.court.gov.ua/Review/110367952#) та у своїй постанові виклала правові висновки щодо юрисдикції суду, моменту укладення договору оренди землі та набрання ним чинності, а також можливості витребовування права оренди земельної ділянки на користь орендаря.

У цій справі з позовом звернувся первісний орендар (ТОВ) до фізичної особи – власника земельної ділянки, наступного орендаря (ТОВ), державного реєстратора про визнання недійсним договору оренди землі, скасування рішення про державну реєстрацію речового права на нерухоме майно, витребування земельних ділянок із чужого незаконного володіння та користування і внесення змін до договору оренди землі.

Судами встановлено, що первісний орендар та власник земельної ділянки уклали договір оренди у червні 2013 року. Право оренди було зареєстровано у встановленому порядку.

Надалі у березні 2018 року власник земельної ділянки уклав договір оренди цієї ж самої земельної ділянки з іншим орендарем. Після розірвання цього договору оренди за згодою сторін, власник земельної ділянки здійснив її поділ на дві земельні ділянки, які надалі були знов передані в оренду тому ж самому орендареві.

Позивач вважав, що за наявності дійсного договору оренди з первісним орендарем, власник земельної ділянки не мав права передавати їх в оренду іншому орендареві шляхом укладення оспорюваного договору.

ВП ВС щодо юрисдикційності спору дійшла висновку, що оскільки предметом спору у цій справі є земельні ділянки, власником яких є фізична особа як сторона договорів оренди землі (як первісного, укладеного із позивачем, так і двох наступних, укладених із відповідачем), предмет спору безпосередньо стосується прав і обов’язків власника земельних ділянок. А оскільки позовні вимоги ТОВ до іншого ТОВ про витребування земельної ділянки із чужого незаконного володіння та користування заявлені з приводу земельної ділянки, власником якої є фізична особа, яка укладала договори оренди як з позивачем, так і з відповідачем, а тому з огляду на характер правовідносин, з яких виник спір, його слід розглядати в порядку цивільного судочинства.

За висновком ВП ВС, оскільки моменти укладення договору оренди землі та набрання ним чинності збігалися, то моментом укладення договору оренди землі на час дії частини третьої статті 640 ЦК України (до 01 січня 2013 року) вважалася саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили в договорі іншого.

Щодо вимоги про витребування земельної ділянки в третьої особи, то первісний орендар може заявити таку вимогу лише в тому разі, якщо він (первісний орендар) зареєстрував своє право оренди. Проте «витребування земельної ділянки» не є наслідком визнання недійсним договору оренди, на підставі якого було здійснено державну реєстрацію права оренди наступним орендарем.

У разі укладення договору оренди земельної ділянки в період чинності попереднього договору оренди оскаржуваний договір оренди може бути визнано недійсним, однак у вказаному випадку позивач заявив вимогу про витребування земельної ділянки, задоволення якої повністю поновлює його права орендаря.

У статті 27 Закону України від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV «Про оренду землі» як у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, так і на час розгляду справи у судах передбачалося, що орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Орендар в установленому законом порядку має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці будь-якими особами.

Тимчасове володіння нерухомими речами може бути підтверджене, зокрема, фактом державної реєстрації такого права на це майно у встановленому порядку, тобто суб’єкт, за яким зареєстроване право тимчасового володіння, визнається тимчасовим фактичним володільцем нерухомого майна та його користувачем протягом строку дії договору оренди.

У контексті спору щодо земельної ділянки, переданої в оренду, тимчасовим володільцем такої земельної ділянки є особа, за якою зареєстроване право оренди землі, а відтак неволодіючий орендар, право оренди якого порушено, може скористатися спеціальним способом захисту, який передбачено спеціальним законом, а саме статтею 27 Закону України «Про оренду землі», на підставі якої він може витребувати земельну ділянку із чужого незаконного володіння.

Тобто право оренди позивача має бути захищене шляхом витребування орендованої земельної ділянки з тимчасового володіння орендаря (ТОВ) у своє тимчасове (строкове) володіння.

✅Право членів фермерського господарства на приватизацію земельних ділянок господарства

20.06.2023 ВП ВС ухвалила постанову у справі № 633/408/18 (провадження № 14-86цс22, https://reyestr.court.gov.ua/Review/112516537) за позовом прокуратури до Головного управління Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру у Харківській області (далі – ГУ Держгеокадастру), фізичної особи про визнання незаконним та скасування наказу, скасування рішення, зобов’язання повернути земельну ділянку.

У цій справі перед ВП ВС постало питання щодо можливості передачі у власність члену фермерського господарства земельної ділянки за рахунок земель такого господарства.

Суди встановили, що між ГУ Держгеокадастру та фізичною особою-засновником фермерського господарства укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку державної власності сільськогосподарського призначення строком на 49 років. Право оренди земельної ділянки було зареєстровано орендарем у встановленому порядку.

Після укладення договору оренди, фізичною особою-засновником було створено фермерське господарство.

Надалі загальними зборами засновників та членів фермерського господарства ухвалено провести приватизацію земельних ділянок, які знаходяться в користуванні фермерського господарства, членами цього господарства.

На підставі заяви члена фермерського господарства ГУ Держгеокадастру наказом передало громадянину – члену фермерського господарства у власність для ведення фермерського господарства земельну ділянку у розмірі земельної частки (паю) члена сільськогосподарського підприємства, розташованого на території відповідної сільської ради, із земель сільськогосподарського призначення державної власності, що перебувають в оренді фермерського господарства згідно з договором оренди землі. Право власності на земельну ділянку оформлено після припинення фермерським господарством дії договору оренди землі на відповідну частину земельної ділянки.

ВП ВС зазначила, що нормами Закону України від 19 червня 2003 року № 973-IV «Про фермерське господарство» запроваджений механізм, за яким земельна ділянка спочатку надається в оренду громадянину з метою здійснення підприємницької діяльності (для ведення фермерського господарства), проте останній може використовувати її лише шляхом створення фермерського господарства як форми здійснення своєї підприємницької діяльності.

Частина перша статті 32 Земельного кодексу України передбачає, що громадянам України – членам фермерських господарств передаються безоплатно у приватну власність надані їм у користування земельні ділянки у розмірі земельної частки (паю) члена сільськогосподарського підприємства, розташованого на території відповідної ради.

Відповідно до ч.1 та 2 ст.13 Закону України «Про фермерське господарство» члени фермерського господарства мають право на одержання безоплатно у власність із земель державної і комунальної власності земельних ділянок у розмірі земельної частки (паю). Членам фермерських господарств передаються безоплатно у приватну власність із раніше наданих їм у користування земельні ділянки у розмірі земельної частки (паю) члена сільськогосподарського підприємства, розташованого на території відповідної ради. Земельні ділянки, на яких розташовані житлові будинки, господарські будівлі та споруди фермерського господарства, передаються безоплатно у приватну власність у рахунок земельної частки (паю).

За результатами розгляду цієї справи ВП ВС сформулювала такий правовий висновок: член фермерського господарства, який отримав земельну ділянку у користування для створення фермерського господарства і раніше не набув права на земельну частку (пай), може цю (отриману ним) земельну ділянку приватизувати у межах розміру земельної частки (паю) за умови припинення права користування нею фермерським господарством. Якщо ж член фермерського господарства не отримував у користування земельну ділянку для його створення, а лише увійшов до складу членів цього господарства, він має право отримати у власність земельну ділянку у передбаченому законом розмірі, проте в загальному порядку, зокрема із земель, які не перебувають у власності чи користуванні фермерського господарства.

✅Повернення у комунальну власність земель природно-заповідного фонду

У справі №554/10517/16-ц (провадження №14-76цс22, https://reyestr.court.gov.ua/Review/113091902), постанова в якій була ухвалена ВП ВС 20.06.2023, вирішувалося питання щодо ефективного способу захисту прав територіальної громади щодо земельних ділянок, які належать до земель природно-заповідного фонду.

У цій справі до суду з позовом звернувся прокурор до виконавчого комітету міської ради, фізичних осіб, в якому просив визнати недійсним та скасувати рішення про надання у власність земельної ділянки, визнати недійсним державний акт на право власності на земельну ділянку, витребувати земельну ділянку із чужого незаконного володіння.

Суди встановили, що рішенням виконавчого комітету міської ради затверджено та взято під охорону пам’ятку природи місцевого значення парк «Перемога», а подальшим рішенням – затверджено межі територій та об’єктів природно-заповідного фонду місцевого значення, згідно з яким парк «Перемога» віднесено до парку-пам’ятки садового-паркового мистецтва місцевого значення.

Рішенням виконавчого комітету районної ради фізичній особі (відповідачу) надано дозвіл на виготовлення проєкту відведення земельної ділянки, а надалі – погоджено проєкт відведення та передано у власність земельну ділянку. На підставі зазначеного рішення видано державний акт на право власності.

У жовтні 2012 року власник за договором купівлі-продажу відчужив земельну ділянку на користь іншої фізичної особи (другого відповідача).

За позовом прокурора в іншій справі окружний адміністративний суд встановив, що міською радою не приймалося рішення про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки парку «Перемога» та рішення щодо зміни її цільового призначення; така зміна не погоджувалась із Кабінетом Міністрів України.

У цій справі ВП ВС зазначила, що землі природно-заповідного фонду, що перебувають у комунальній власності, не підлягають приватизації. Такі землі можуть перебувати у приватній власності лише у зв’язку з формуванням на цих земельних ділянках об’єктів природно-заповідного фонду чи включення земельних ділянок, що належать фізичним чи юридичним особам, до земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення. Вилучення (викуп) земель природно-заповідного фонду із комунальної власності, зокрема, для будівництва житла був можливим тільки на підставі постанови Кабінету Міністрів України або за рішенням відповідної місцевої ради, якщо вилучення (викуп) земельної ділянки погодила Верховна Рада України.

Ураховуючи, що ВРУ не погодила вилучення земельної ділянки на території парку-пам’ятника садово-паркового мистецтва місцевого значення «Перемога» у місті Полтаві із комунальної власності, право власності територіальної громади на цю ділянку не припинилося і до фізичних осіб-відповідачів не перейшло.

Звідси зайняття земельної ділянки природно-заповідного фонду з порушенням законодавства України потрібно розглядати як порушення права власності держави чи відповідної територіальної громади, що не пов’язане з позбавленням власника володіння відповідною земельною ділянкою, навіть якщо інша особа зареєструвала її право приватної власності на цю ділянку.

За таких обставин ВП ВС дійшла висновку, що ефективним способом захисту прав щодо повернення земельної ділянки природно-заповідного фонду власнику є негаторний, а не віндикаційний позов.

Визначення розміру орендної плати у разі непроведення нормативної грошової оцінки земель

05.07.2023 ВП ВС розглянуто справу №912/2797/21 (провадження №12-32гс22, https://reyestr.court.gov.ua/Review/112664880) за позовом прокурора в інтересах держави до міської ради та ТОВ про визнання недійсними рішення, договору та зобов’язання повернути земельну ділянку.

У цій справі перед ВП ВС постало питання чи може бути визнано недійсним договір оренди земельної ділянки з підстав встановлення орендної плати в ньому без застосування нормативної грошової оцінки такої ділянки через неможливість проведення такої оцінки.

Суди встановили, що рішенням сільської ради затверджено ТОВ (відповідачу) проєкт землеустрою щодо відведення земельних ділянок в оренду на 49 років; надано в оренду ТОВ терміном на 49 років земельну ділянку для будівництва та подальшого обслуговування об’єкта альтернативної енергетики (електростанції з використанням енергії сонця).

На підставі цього рішення у листопаді 2019 року між сільською радою (орендодавець) та ТОВ (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки. Сторони обумовили договором, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки на момент укладення договору не проведена у зв’язку з відсутністю розробленої та затвердженої нормативної грошової оцінки села.

Також сторони передбачили, що у зв’язку з тим, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки не проведена, орендна плата встановлена відповідно до норм підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України (далі – ПК України) у грошовій формі в розмірі 5 % від нормативної грошової оцінки площі ріллі по області.

Сторони дійшли згоди, що вони беруть на себе зобов’язання переглянути розмір орендної плати за цим договором в місячний строк після затвердження нормативної грошової оцінки землі населеного пункту та укласти відповідну додаткову угоду до цього договору.

ВП ВС, вирішуючи спір в цій справі зазначила, що відповідно до пункту 289.1 статті 289 ПК України (у редакції на час виникнення спірних правовідносин) для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який у будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено положеннями підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 ПК України.

Водночас законодавцем допускається передання власником в оренду земельної ділянки у випадку неможливості проведення нормативної грошової оцінки за об’єктивних обставин та визначено можливість розрахунку річного платежу орендної плати за певними алгоритмом, передбаченим абзацом третім підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 ПК України. Зазначена норма є винятком із загального правила, який може застосовуватися у випадку неможливості визначення нормативної грошової оцінки певної земельної ділянки. Повноваження власника щодо вільного користування землею не можуть обмежуватися внаслідок неможливості проведення власником чи орендарем її нормативної грошової оцінки з об’єктивних причин.

На орендаря не може покладатися тягар відповідальності за невчинення радами компетентних дій з визначення меж населеного пункту, на території якого розташована земельна ділянка. З іншого боку, невчинення сільською радою дій щодо затвердження меж населеного пункту не позбавляє її права комунальної власності на земельну ділянку та не заперечує можливості її використання, зокрема, передачі в користування іншим особам.

ВП ВС підсумувала, що зваживши на неможливість розрахунку нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки з вини державних органів, які не визначили межі населеного пункту та нормативну грошову оцінку квадратного метра землі у ньому, сторони цього договору не могли бути позбавлені права на здачу землі в оренду та реалізації права на землекористування, внаслідок чого правомірно визначили в договорі як тимчасову, орендну плату відповідно до приписів п.п.288.5.1 п.288.5 ст.288 ПК України в розмірі 5 % від нормативної грошової оцінки ріллі по області.

✅Строк звернення до суду з позовом про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі

У постанові від 05.07.2023 у справі № 904/8884/21 (провадження №12-39гс22, https://reyestr.court.gov.ua/Review/112406154) ВП ВС виклала правовий висновок щодо строку звернення до суду при продовження орендних земельних правовідносин.

У цій справі суди встановили, що 10.11.2021 ТОВ звернулося до господарського суду з позовом, в якому просило визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки.

Цей договір оренди укладено 20.07.2000 між виконавчим комітетом міської ради (орендодавець) та ТОВ (орендар) строком до 19.11.2013. Надалі ТОВ звернулось до міської ради з клопотанням від 17.07.2013, в якому, посилаючись на закінчення 19.11.2013 терміну дії договору оренди, повідомляло, що має намір продовжити його дію до 19.11.2026 (поновити договір). До цього клопотання ТОВ додало проєкт додаткового договору про поновлення договору оренди.

Міська рада після отримання клопотання ні упродовж місяця після звернення ТОВ, ні протягом місяця після закінчення строку договору оренди не надіслала ТОВ лист-повідомлення із запереченням проти його поновлення. Після закінчення строку договору оренди ТОВ продовжило користуватися земельними ділянками та належно виконувало умови договору, зокрема сплачувало орендну плату.

На друге звернення ТОВ від 02.10.2019 міська рада також не відповіла, додаткової угоди про поновлення договору оренди з ТОВ не уклала.

ВП ВС зазначила, що оскільки за частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути поновлений виключно на тих самих умовах і на той самий строк, то саме протягом цього строку можливе визнання такої додаткової угоди укладеною і, відповідно, поновлення договору. Якщо ж протягом строку, на який міг бути поновлений договір оренди землі відповідно до частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі», додаткова угода не була укладена, договір не був поновлений на цей новий строк і не створив для сторін передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передумов для його наступного поновлення по завершенню строку дії.

Звідси ч.8 ст.33 Закону України «Про оренду землі» встановлює строк, зі спливом якого право сторони на поновлення договору оренди вважатиметься порушеним у випадку відмови або зволікання іншої сторони з укладенням додаткової угоди.

Натомість ефективно захистити це право шляхом задоволення вимоги про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, суд може лише в межах строку, на який цей договір може бути поновлений.

По завершенні строку, на який міг би бути поновлений договір оренди землі (однак не був поновлений через відмову або зволікання сторони з укладенням додаткової угоди), рішення суду або констатуватиме юридичний факт у минулому (у разі визнання судом укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі зі строком, який сплив на час прийняття судового рішення), або змінюватиме умови договору оренди землі (у разі визнання судом укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі зі строком, який перевищуватиме встановлений у договорі). У першому випадку рішення суду не буде спрямоване на ефективний захист права, у другому – не відповідатиме нормі частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Також ВП ВС дійшла висновку, що укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди є проміжною стадією між поновленням договору оренди землі в силу закону та здійсненням державної реєстрації права оренди орендарем. Неукладення додаткової угоди до договору оренди протягом визначеного законодавством строку позбавляє позивача можливості зареєструвати право оренди землі в Державному реєстрі речових прав.

Звідси порушення відповідачем як орендодавцем вимог Закону України «Про оренду землі» щодо укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди є триваючим правопорушенням та позбавляє позивача як орендаря можливості зареєструвати відповідне речове право. Протягом строку, на який договір міг бути поновлений, орендар не може бути обмежений у праві звернутися до суду з позовом, покликаним усунути його неможливість зареєструвати право оренди в Державному реєстрі речових прав, зокрема і шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди. Такий позов може бути пред’явлений протягом усього строку дії договору оренди, на який цей договір міг бути поновлений.

✅Належний спосіб захисту прав власника земельної ділянки у разі самочинного будівництва

У постанові від 15.11.2023 у справі №916/1174/22 (провадження №12-39гс23, https://reyestr.court.gov.ua/Review/115377100) ВП ВС виклала правовий висновок щодо належного способу захисту прав власника земельної ділянки у разі розміщення на ній об’єкту самочинного будівництва.

У цій справі до суду звернулася міська рада до громадської організації та просила припинити право власності відповідача на об’єкт нерухомого майна. Позовні вимоги обґрунтовані порушенням прав позивача як власника земельної ділянки внаслідок легалізації самочинного будівництва шляхом безпідставної реєстрації права власності на об’єкт самочинного будівництва за відповідачем.

За результатами розгляду справи ВП ВС зазначила, що стаття 376 ЦК України розміщена у главі 27 «Право власності на землю (земельну ділянку)», тобто правовий режим самочинного будівництва пов’язаний з питаннями права власності на землю. Самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки.

Разом із цим сам по собі факт державної реєстрації права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду, не слід розглядати як окреме відносно факту самочинного будівництва порушення прав власника земельної ділянки.

Права власника земельної ділянки порушуються в результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим статтею 376 ЦК України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з’явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки в реалізації свого права власності додаткові юридичні обмеження.

Якщо нерухоме майно є самочинним будівництвом, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно у будь-який інший спосіб, окрім визначеного статтею 376 ЦК України (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за особою, яка його побудувала, або за власником земельної ділянки), є такою, що не відповідає вимогам цієї статті. Можливість настання інших правових наслідків, ніж передбачені статтею 376 ЦК України, як у випадку самочинного будівництва, здійсненого власником земельної ділянки, так і у випадку самочинного будівництва, здійсненого іншою особою на чужій земельній ділянці, виключається.

За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.

Отже, належними вимогами, які може заявити особа – власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.

Наведене дозволяє підсумувати, що протягом 2023 року ВП ВС викладено низку правових висновків у земельних спорах, як-то щодо: витребування та повернення земельної ділянки їх власникам та орендарям, права членів фермерського господарства на приватизацію земельних ділянок такого господарства, визначення розміру орендної плати у разі непроведення нормативної грошової оцінки земель, строку звернення до суду з позовом про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі про поновлення такого договору, способу захисту прав власника земельної ділянки у разі самочинного будівництва на ній.

Примітно, що все наведені правові висновки спрямовані на подолання складних проблем у правозастосуванні та мають враховуватися іншими судами при вирішенні спорів у подібних земельних правовідносинах.